La location meublée : un bon équilibre entre rendement et fiscalité 

Louer un bien meublé permet souvent de générer des loyers plus élevés que dans une location vide. En moyenne, la rentabilité nette s’élève à environ 4,8 %, contre 3,7 % pour une location vide. Cette performance s'explique par des loyers jusqu’à 20 % supérieurs et une fiscalité plus favorable grâce au régime LMNP (loueur en meublé non professionnel).  

En effet, ce statut permet de bénéficier du régime micro-BIC ou réel selon le montant des recettes. Mais le régime réel offre l’avantage de pouvoir amortir le bien et de déduire les charges, ce qui allège considérablement l’imposition.  

En ce sens, les investisseurs cherchant un bon compromis entre revenus réguliers et optimisation fiscale, la location meublée reste une piste solide. À condition de choisir des logements bien situés et correctement équipés.  

La colocation : rentabilité boostée dans les grandes villes 

La colocation, autrefois marginale, séduit désormais un large public, notamment les jeunes actifs. Son principal atout ? Une rentabilité boostée. En moyenne, elle oscille entre 6 et 10 % dans certaines villes comme Rennes, Marseille ou Montpellier.   

Ainsi, en divisant un logement en plusieurs chambres louées séparément, l’investisseur peut cumuler plusieurs loyers tout en limitant le risque de vacance totale.   

La colocation exige toutefois un aménagement adapté, une gestion attentive et un bon positionnement géographique et stratégique, à proximité des transports, des universités et des commodités. 

L’investissement locatif classique : une valeur sûre, au rendement plus modéré 

Acheter un logement pour le louer sur le long terme reste une stratégie solide, notamment dans les villes où la demande locative est soutenue.  

Cependant, la rentabilité nette moyenne varie fortement selon la localisation. Elle oscille entre 2 et 7 %, avec une tendance plutôt basse dans les grandes métropoles comme Paris ou Bordeaux, où les prix d’achat élevés pèsent sur la rentabilité brute.  

Pour maximiser le rendement, il est conseillé de cibler des villes dynamiques où le rapport prix d’achat / loyers est plus favorable. 

L’achat-revente : pour les investisseurs aguerris 

Stratégie plus active, l’achat-revente consiste à acquérir un bien sous-coté, à le rénover, puis à le revendre avec une plus-value. Les marges peuvent être significatives, avec un objectif de 20 % de plus-value sur la valeur du bien rénové.   

Mais cette stratégie comporte son lot de risques : mauvaises estimations des travaux, dépassement de délais, fiscalité sur la plus-value à court terme…   

En ce sens, l’achat-revente demande de l’expérience, une bonne connaissance du marché local et une gestion rigoureuse du chantier. C’est une solution qui peut être très rentable, mais qui n’est pas adaptée à tous les profils. 

Parkings, garages et caves : des rendements souvent sous-estimés 

Pour les budgets plus modestes, les parkings, garages et caves représentent des alternatives intéressantes. À Paris ou dans les grandes métropoles, ces biens se louent facilement, avec des frais d’entretien quasi inexistants. Parmi les biens immobiliers atypiques rentables, on retrouve :   

• Les parkings et garages : rentabilité brute entre 5 et 7,5 %, voire davantage dans les zones tendues. La gestion locative est simplifiée et les charges réduites par rapport à un appartement.   
• Caves : le rendement peut atteindre 9 à 10 %, notamment dans les quartiers centraux où l’espace de stockage est recherché. L’investissement initial est faible, mais il convient de vérifier l’état du bien avant l’achat.  
  

De même, transformer un garage en box de stockage permet aussi d’élargir la clientèle et d’augmenter légèrement les revenus. 

Le crowdfunding immobilier : rendement élevé, mais pas sans risque.  

Le financement participatif immobilier permet d’investir dans des projets de promotion immobilière sans détenir le bien. L’investisseur prête des fonds à un promoteur, qui les rembourse à l’échéance, généralement sous 12 à 36 mois.  

Les rendements sont attractifs : entre 8 et 12 % selon les plateformes et les projets. Mais attention, ce type de placement comporte des risques, notamment en cas de défaillance du porteur de projet. Le capital n’est pas garanti. Autrement dit, vous risquez de perdre tout ou partie de votre investissement. Aussi, il est impératif de ne pas tout miser sur un seul projet et de diversifier ses placements pour limiter le risque.  

Les SCPI : l’investissement pierre-papier pour investir sans gérer 

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) permettent d’accéder au marché de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logements) sans se soucier de la gestion. En achetant des parts, l’investisseur perçoit un revenu régulier, sans se charger de l’entretien ou de la location des biens.  

Le taux de distribution moyen des SCPI en 2024 est estimé à 4,72 %, un rendement correct au regard de la simplicité de gestion et de la mutualisation des risques.   

Cette solution s’adresse particulièrement aux épargnants recherchant un complément de revenus passifs. Mais attention, là aussi le risque zéro n’existe pas. Enfin, gardez à l’esprit que les performances passées ne présagent pas des performances futures ! 

L’investissement immobilier, toujours rentable ?  

L’immobilier reste une valeur refuge, et a prouvé sa résilience face à l’inflation. En revanche, il n’existe pas un seul investissement immobilier rentable, mais plusieurs stratégies à adapter selon ses objectifs, son budget et sa tolérance au risque. Location meublée ou colocation pour maximiser les loyers, achat-revente pour générer une plus-value rapide, SCPI ou crowdfunding pour investir sans contraintes… la rentabilité varie, les risques aussi, mais toutes ces options peuvent s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale.